PŘEDKUPNÍ PRÁVO PŘI PRODEJI NEMOVITOSTI V ROCE 2019.

Povinnosti prodávajícího při prodeji nemovitosti s předkupním právem.

• Předkupníkovi musí být oznámen obsah kupní smlouvy uzavřené s koupěchtivým (tzn. nejdříve se uzavře kupní smlouva).
• Kupní smlouva se předloží předkupníkovi (resp. sdělí se mu její podmínky) a pokud nevyužije předkupník své právo ve lhůtě 3 měsíců, je možné převést nemovitost na koupěchtivého.

Podstatou předkupního práva je, že předkupník má právo koupit nemovitost za stejných podmínek jako koupěchtivý. Proto například při sjednání úhrady ve splátkách nebo odložení platby, může i předkupník téže výhody využít, pokud složí dostatečnou jistotu.

Vyřešení předkupního práva před převodem

Pokud se chcete vyhnout obesílání ostatních spoluvlastníků a případnému tří měsíčnímu vyčkávání v nejistotě, je možné se s předkupním právem vypořádat předem a to tak, že se předkupník svého předkupního práva vzdá. Předkupník se může vzdát předkupního práva buď ve vztahu ke konkrétnímu převodu nebo trvale, to znamená, že se tato skutečnost zapíše do katastru nemovitostí a je účinná také pro veškeré budoucí převody. 

V situaci, kde spoluvlastnický podíl na nemovitosti souvisí s vlastnictvím věci hlavní, lze jako řešení doporučit i zřízení tzv. přídatného spoluvlastnictví (§ 1223 a násl. občanského zákoníku). Klasicky tak půjde o bytovou jednotku jako věc hlavní, ke které náleží i garážové stání, které je však vymezeno jako samostatný spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce (k tomu více dále). Pokud se k bytové jednotce zřídí jako přídatné spoluvlastnictví garážové stání, nemůže být potom garážové stání samostatně předmětem převodu a nelze k němu uplatnit předkupní právo. Přídatné spoluvlastnictví by se v pak  muselo zřídit dohodou s ostatními spoluvlastníky.  

Porušení předkupního práva?

Předkupník, kterému nemovitost nebyla nabídnuta, se může domáhat neplatnosti smlouvy nebo také náhrady škody po prodávajícím, a to ve lhůtě 3 let.

ČASTÉ PROBLÉMY DNEŠNÍ PRÁVNÍ ÚPRAVY

Současná právní úprava předkupního práva však v praxi přinesla celou řadu problémů, které zákonodárce nevzal při přípravě zákonného textu v úvahu.

Týká se realizace předkupního práva v rámci spoluvlastnictví nebytových jednotek v bytových domech, kdy s konkrétním spoluvlastnickým podílem je spojeno právo výlučného užívání garážového stání, či např. sklepa (dále zjednodušeně „garáž“). U prodeje bytové jednotky společně s garáží ve větších bytových domech tedy půjde třeba o desítky spoluvlastníků, kterým je nutné ze strany prodávajícího nabídnout předkupní nabídku.  Uplatnění předkupního práva ke garáži předkupníkem pak ve výsledku může znamenat, že zájemce o byt společně s garáží ztratí o koupi samotného bytu (bez garáže) zájem. Fakticky tak bude v takovém případě poškozen prodávající. 

Z výše uvedeného vyplývá, že ve vztahu ke garážím zákonná úprava nepostihuje smysl předkupního práva, ale naopak má za následek zásadní zvýšení nákladů a administrativy spojené s převody včetně zásadního prodloužení délky převodu.

Můžete se pokusit uplatnit při převodu garáží aplikovatelné ustanovení § 2149 odst. 2 občanského zákoníku, které stanoví, že prodávající může požadovat, aby předkupník koupil s věcí vše, co od ní nemůže být odděleno bez poškození. Jinými slovy tak při prodeji bytové jednotky a garáže, ke které se vztahuje předkupní právo ostatních spoluvlastníků, může prodávající požadovat, aby předkupník využil své předkupní právo pouze k bytové jednotce a garáži jako celku. To ale bohužel však v současné době nelze s jistotou říci, v jakém případě lze považovat případné snížení tržní hodnoty nemovitosti bez garáže jako poškození, resp. újmu ve smyslu tohoto ustanovení, neboť k tomuto problému doposud chybí soudní judikatura.

Dalším okruhem, kde je aplikace předkupního práva dosti problematická,  je spoluvlastnictví příjezdové komunikace k pozemkům či rodinným domům.  Jestliže je příjezdová cesta ve spoluvlastnictví více osob (zpravidla sousedů), měli by mít vzájemné předkupní právo. Vzhledem k tomu, že příjezdová cesta je však podmínkou pro poskytnutí hypotéčního úvěru a pro nezbytný přístupe k nemovitosti, lze zde aplikovat s vyšší mírou právní jistoty § 2149 odst. 2 občanského zákoníku, protože odebrání legálního přístupu k nemovitosti by mělo představovat velmi zásadní poškození věci. Celá řada odborné veřejnosti se přiklání k názoru, že u příjezdových cest vzniká ze zákona tzv. přídatné spoluvlastnictví (tj. není nutná smlouva a zápis do katastru nemovitostí k jeho zřízení). Stejně jako u garáže by pak v důsledku přídatného spoluvlastnictví nešlo oddělit spoluvlastnictví příjezdové cesty od vlastnictví věci hlavní –  domu či pozemku. I v této souvislosti je však nutné podotknout, že nejde o výlučný právní názor a soudní judikatura k tomuto problému zatím chybí.

Ještě je mnoho nedokonalostí kolem předkupního práva a nezbývá nám než věřit, že se nejasnosti kolem této problematiky podaří v co nejkratší době zejména soudní praxí objasnit a to hlavně s ohledem na co nejmenší zatížení vlastníků při prodeji vlastních nemovitostí.

Pokud potřebujete poradit s prodejem takto zatížené nemovitosti, rádi vám s naší právní expertkou na realitní právo pomůžeme.